Remontées capillaires en immeuble : identifier le problème et agir en copropriété

Un problème collectif qui commence par un symptôme individuel

Dans le hall de votre immeuble, des taches sombres s’étendent en bas des murs. Chez votre voisin du rez-de-chaussée, le papier peint se décolle, l’enduit s’effrite. Une odeur de cave s’est installée dans les parties communes. Ces signes sont caractéristiques des remontées capillaires — l’eau du sol qui monte par capillarité dans les murs, à travers les matériaux poreux comme la brique, la pierre ou le béton.

Dans un immeuble, ce phénomène concerne souvent les parties communes et plusieurs logements à la fois. Cela en fait un problème de copropriété, avec ses propres règles de décision et de financement. Un diagnostic humidité offert permet d’établir un rapport objectif à présenter en assemblée générale.

Pourquoi les immeubles anciens sont-ils les plus touchés ?

Avant les années 1950, les techniques d’étanchéité modernes n’existaient pas. Les bâtiments étaient construits avec de la brique, de la pierre ou du béton directement posés sur le sol, sans membrane d’étanchéité entre les fondations et les murs.

Les facteurs qui aggravent le phénomène

Nappe phréatique haute

En Île-de-France, les nappes phréatiques sont souvent proches de la surface. Un niveau d’eau souterrain élevé augmente la pression capillaire et accélère la remontée de l’humidité dans les matériaux poreux.

Fondations non isolées

Des fondations directement dans un terrain argileux ou mal drainées créent un réservoir permanent d’humidité à la base des murs. L’eau remonte alors sans obstacle dans toute la maçonnerie.

Rénovations inadaptées

Des rénovations mal conçues — enduits imperméables posés sans traitement préalable — bloquent l’évaporation naturelle de l’humidité et aggravent les dégâts à long terme.

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Qui est responsable et qui paye ?

Parties communes (murs porteurs, façades, fondations) → à la charge de la copropriété, sous décision d’assemblée générale. Le syndic est chargé de faire établir des devis.

Parties privatives (murs intérieurs d’un appartement) → à la charge du propriétaire du lot concerné. Attention : les remontées capillaires ne sont généralement pas couvertes par les assurances habitation classiques.

Humidians peut intervenir en assemblée générale pour présenter son diagnostic et ses préconisations de traitement.

Les solutions techniques adaptées aux immeubles

Barrière étanche par injection de résine

Des forages sont réalisés à intervalles réguliers dans le soubassement des murs du rez-de-chaussée et des parties communes. Une résine hydrophobe est injectée en forte pression pour bloquer définitivement la remontée capillaire à la source. C’est la solution la plus durable.

Boîtier EVO® (inverseur de polarité)

Pour les configurations où l’injection est difficile (accès restreint, murs très épais), le boîtier EVO® d’Axe Assèchement est une alternative sans travaux invasifs. Il utilise un courant de très faible intensité pour inverser la migration de l’eau dans les murs.

Les conséquences si rien n'est fait

Dégradation progressive des enduits, joints et maçonnerie dans les parties communes
Développement de moisissures et champignons — risques pour la santé des occupants
Fragilisation des fondations à long terme
Dépréciation de la valeur de l’ensemble des lots de l’immeuble

Les questions que vous nous posez sur les remontées capillaires

Combien de temps dure un traitement par injection dans un immeuble ?

L’intervention prend généralement 1 à 2 jours selon la surface à traiter. Le séchage complet des murs prend ensuite 6 à 12 mois. La garantie Humidians couvre 10 ans.

Le syndic refuse d'agir. Que faire ?

Un copropriétaire peut demander l’inscription du sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En cas de refus persistant, un recours judiciaire est possible. Le rapport de diagnostic Humidians constitue une pièce justificative solide.

Peut-on traiter un seul appartement sans traiter tout l'immeuble ?

Oui, mais l’efficacité sera limitée si la source du problème (fondations, murs porteurs) n’est pas traitée. Un diagnostic global de l’immeuble est recommandé pour établir un plan de traitement cohérent et durable.

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